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新築コンドより築浅コンド!!

新築コンドミニアムの購入は、まだ建築中のコンドミニアムに隣接したセールスオフィスで、バイヤーは完成予想模型とフロアプラン、モデルキッチンやバスルーム、イメージビデオなどを検討して、コントラクトにサインをするのが一般的でしたが、 2008年9月のリーマン クライシス以降、その様な光景はほとんど見られなくなりました。

景気の後退とともに、バイヤーに対するモーゲージの基準が大変厳しくなったことはご承知の通りですが、新築コンドミニアムに対する審査も大変厳しくなり、主要銀行でモーゲージを組む場合、70%以上のユニットがクローズしていない新築物件にモーゲージを組めなくなったことが大きな要因です。また新たな審査基準として、年間の共益費の10%の準備金があることも条件になっています。 

苦戦を強いられている新築コンドミニアムに対して、昨年から活発に買われているのが築3-5年のオールモーストニューコンドと呼ばれる築浅コンドです。 マーケットに占める築浅コンドの取引の割合は2007年の2%弱から現在10%以上の伸びを示しています。新築コンドミニアムに比べてモーゲージが比較的組みやすいという理由に加え、新築コンドミニアムの購入の際にバイヤー負担になるトランスファータックスがリセールの場合はセラー負担であること、現在の新築物件の数に比べ物件数に限りがあること、また10年から25年の不動産保有税の据え置き措置の適応期間内であり、購入後まだ数年間は不動産税を低く抑えられることなどが挙げられます。 ビルディングのプール、ヘルスクラブなどのアメニティーが完成するのは通常ユニットの完成後になりますので、築数年で付帯設備もほぼ充実し、細かい問題点も一応ひと通り解決した築浅コンドは、現在のマーケットで一番旨みがありリスクが低いといえるのではないでしょうか。数年前のピーク時に取引された額よりも150%以上の高値で取引されている物件もあり、エリアとしては、コロンバスサークル、リンカーンセンター周辺、またハイエンドな物件にその傾向が著明に出ています。


(住友不動産販売ニューヨーク 前川 由佳)