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【ニューヨーク不動産最前線】 コンドミニアムの入居審査

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【ニューヨーク不動産最前線】 コンドミニアムの入居審査
コンドミニアムのボードの入居審査がますます厳しくなっています。審査に出す書類の数と審査期間がどんどん増えてきているのです。 コンドミニアムの審査基準は基本的に収入審査。賃貸の場合は、審査をパスするための目安は年収が月家賃の40~45倍以上となっています。各コンドミニアムが用意する申込書類のほかに、雇用証明書、銀行やインベストメント口座の残高証明書、毎月の給与明細、過去2年分のタックスリターンのコピーがメインとなりますが、それに加えて公的機関発行のID(パスポート、運転免許証、就労ビザ等)、レファレンスレター数種類(銀行や会計士等からのビジネスレファレンスと個人的なパーソナルレファレンス)も必要になるケースが大半です。 これだけ揃えるのも大変なのですが、さらに申込金、プロセシング・フィー、引っ越し用エレベーター使用料、クレジットチェック・フィー等の名目で、申し込みをするだけで1500ドル程度かかります。 やっと揃えた書類とフィーはビルの管理会社に提出しますが、大変なのは実はこれからなのです。提出した申込書類は、まずは管理会社が審査をして、それがパスしてからやっと書類がコンドミニアムのボードに回されます。しかし、この管理会社の審査期間が読めません。ビザの審査のように、出してしまえばあとは待つだけというとても不親切なシステムになっているため、引っ越し業者や家具の手配など、関連する作業が進められないのです。 基本的に管理会社は、提出後30日は待つようにという但し書きを申込書類に書いています。かといってきっちり30日というわけでもなく、1〜2週間で審査結果を出す場合もあります。時間に余裕のない申込者の場合は、過去の審査期間等を参考にしながら「早く結果が出るのを勝手に見越して」準備を進めるのですが、必ずしも予想通りにはいかないこも多々あるのです。 途中で、今どのあたりまで審査が進んでいるかとか、いつ頃承認が下りそうかという問い合わせは基本的には無視され、「申込書類に30日って書いてあります」という返信あるのみです。審査期間を短めに見積もってリース契約開始日を早めに設定していると、契約開始日が過ぎてもまだボードの承認が下りないという事態に陥ります。 管理会社の審査が終わってボードに書類が回れば、ボードから待ったがかかること…

『ニューヨーク 不動産投資セミナー』開催 in 東京

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『ニューヨーク 不動産投資セミナー』開催 in 東京~海外不動産投資で財テクを学ぶチャンス!~


この度、東京のベルサール六本木グランドコンファレンスセンターにて
『ニューヨーク不動産投資セミナー』を開催いたします。

日時:2019年9月25日(水)13:30~16:00                                   会場:ベルサール六本木グランドコンファレンスセンター         住所:東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー9F 参加費:無料(50名様限定/完全予約制)

 参加ご希望のお客様は sressa@sumitomo-ny.comまでご連絡ください。
その他お問い合わせはこちらまで                                    
※詳細は下記添付資料をご覧ください。

【ニューヨーク不動産最前線】 NY、賃貸に関する法律を改正

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【ニューヨーク不動産最前線】 NY、賃貸に関する法律を改正
6月14日付でニューヨーク州の賃貸に関する法律が大きく変わりました。いくつもの改正ポイントがあるのですが、なかでもNYCの家主に大きなインパクトを与えたのは、「家主はテナントに対して敷金を最高で家賃の1カ月分までしか預かることができなくなった」という点です。 これだけでは大したことがないように聞こえますが、ニューヨーク市(特にマンハッタン)の家主にとっては重大事項です。ニューヨーク州のほかの町はいざ知らず、NYCは世界最大のインターナショナルシティです。外国人で成り立っているといっても過言ではありません。
海外からのビジネスマンや海外からの留学生で溢れています。国連や各国の領事館もあり、それら海外公務員もうじゃうじゃいます。 赴任であれ留学であれ、以前にほかの米国の都市で働いていた経験がある人は別としても、大半が初めての米国居住者となるケースが多く、当然この国でのクレジットヒストリーやソーシャルセキュリティ番号もありません。そのような人が住居探しをする場合には、家主はクレジットヒストリーがない分敷金を余分に預かる、もしくは家賃を半年から1年分前払いをするといったような代替案を提示し、クレジットヒストリーのない外国人にも間口が開かれていたのです。 この法律が施行されたことにより、家主は物件を貸したくても米国での新米居住者には貸せなくなってしまいました。なぜなら、ビルのボードが規定する入居審査をパスできないからです。入居審査をパスするためには、身分証明書(パスポート、就労ビザ)のほかに米国での収入証明書、銀行残高証明書、過去のタックスリターンの証明書等が必要です。賃貸期間中の家賃滞納を避けるために、テナント候補者の財政状況を把握する必要があるからです。 加えて、過去の支払い延滞履歴や犯罪歴等を調べる身元調査(クレジットチェック)を行います。今まで、提出不可能な書類とクレジットチェックが行えないことによるリスクをカバーするために、余分に保証金を預かったり家賃を1年分前払いしたりしていたものが、できなくなったのです。書類が出せないと物件への申し込みもできません。テナント保護という名目で適用された法律ですが、実質的にはテナントが借りたくても抜け道が無いという状況を生み出しただけで、逆効果です。 マーケットに与える影響…

新築ビル(One Manhattan Square 57階の1ベットルーム) にて テナント募集

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マンハッタンのローワーイーストサイドにある新築ビルにてテナント募集しております。 57階のリビングルームとベットルームから南向きに見渡たせるブルックリンブリッジやガバナーズアイランド、ウォール街の大パノラマ眺望は圧巻です。
【物件情報】 コンドミニアム:One Manhattan Square APT#57K 住所:252 South Street, New York NY 10002 サイズ:1ベットルーム|688sf (約62平米) 家賃:$4,615($5,000のところ1ヶ月のフリーレント付き)
キッチンアプライアンスはMiele、室内洗濯機・乾燥機はBosch、深めのバスタブにバスルームには床暖房付きです。新品の家具を調達しており、これからブラインドとカスタムクローゼットを設置します。

One57と同じExtellが開発業者なのでコンドミニアム自体が一流です。ジム・プール・ゴルフシュミレーター・バスケットコート・スカッシュコート・ボーリング(2レーン)・シアター・ワインルーム・シガールーム等アメニティー(無料)は大変充実しております。
コンドミニアムの詳細は、以下のリンクよりご確認いただけます。
https://onemanhattansquare.com/


問い合わせ先:
土屋弥生
Cell;917-553-1228
Email: tsuchiya@sumitomo-ny.com













MoMA PS1

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MoMA PS1 電車に乗っていて何気なく外を眺めていると、一際目立つ『MoMA PS1』の文字が
目に飛び込んできました。

コート・スクエア駅近くに位置するこの建物は『MoMA PS1』という
アートギャラリーで、展示や色々なイベントが行われます。





毎年、夏に開催される『Young Architects Program(YAP)』が6/28~9/2まで行われるようです。


MoMAがリニューアルOPEN(10/21)に向け、今年の6月16日から10月20日まで
休館しているため、今年の夏はMoMA PS1のイベントに是非でかけてみてください。


写真・ソース元:https://www.moma.org/
https://www.moma.org/calendar/groups/8


住友不動産販売NY



場所:22-25 Jackson Avenue,Queens





ニューヨーク進出をご検討されている方必見:レンタルオフィス・キャンペーン実施中

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住友不動産販売NYでは、ハードルの米国進出を容易にしていただけるよう、簡単な申込手続きにて、オフィス家具や会議室・ラウンジ等の共有スペースを完備する短期&長期レンタルオフィスサービス「エグゼクティブ・スイート」を提供しております。場所は、ミッドタウン・イースト、グランド・セントラル駅より徒歩約8分です。

場所:800 2nd Avenue, Suite 300,New York, NY 10017


この度、1年間ご契約いただける方を対象に8/30(金)までにお申込いただける場合、
オフィススペース(最大4名様ご利用可)をキャンペン価格の$1,800(1ヶ月)にてご利用いただけます。レンタルオフィスの詳細は以下のリンクよりご確認いただけます。

https://www.sumitomo-ny.com/Investment/RentalOffice


ご興味のある方、土屋弥生(tsuchiya@sumitomo-ny.com)までご連絡ください。


(オフィススペース)


(会議室)

【ニューヨーク不動産最前線】オーナーが悩まされる「ユニット準備」とは?

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【ニューヨーク不動産最前線】
オーナーが悩まされる「ユニット準備」とは?



ニューヨークの持ち家比率は全米に比べて低く、逆に賃貸比率はとても高いです。当然コンドミニアムを投資用に買ってテナントに貸し出しているオーナーも多いのですが、テナントが変わる時には結構費用がかかります。 アパートオーナーはテナントが変わるたびに「ユニット準備(Unit Preparation)」という、部屋を次のテナントに貸すための作業をやります。主には部屋全体のペイントと清掃なのですが、通常はこれだけでは済みません。窓掃除やエアコンのフィルター取り換え、キッチンやバスルームの水回りのコーキング、キャビネットのノブが取れているものを直すなど、入居中には気が付かないような細かい作業がいろいろと見つかります。それぞれに数百ドルずつかかります。特に床の傷みは家具が入っている時には見落としがちですが、テナントが退出した後にはきずとかシミが大変目立ち、床の手入れには数千ドル以上かかってしまいます。 通常の日常使用による経年劣化の場合、オーナーは100%預かっている敷金を返却しますが、それ以外のダメージについてはテナントとオーナーのどちらが負担するかで揉めることがあります。たとえば、入居中に水漏れがあったにも関わらず、テナントがオーナーへ報告をしなかったために床に水漏れ後のシミが広がったような場合、オーナーは床の張り替えが必要です。テナントがすぐに報告していれば防げたシミかもしれません。床の種類によっては一部分だけの張り替えができずに部屋全体を張り替えることになる場合もあります。 テナントが納得して費用を負担する場合は別として、ほとんどの場合はオーナーが通常のユニット準備に加えて、これらのダメージの費用も負担することになりがちです。小さなスタジオでもペイントだけで2000~3000ドルかかり、そのほかの作業が必要な場合は1万ドル超えになってしまう場合もあります。もちろん部屋が大きくなるとユニット準備費用も増えます。
コンドミニアムの作業は外部業者(コントラクター)に依頼します。ビルに出入りできるコントラクターはNYCの免許を持っている会社限定で、前もってビルに保険を提出する義務があるのですが、この保険代が高額のため、コントラクターの作業代も高額になってしまいます。余談ですが、ビルはコントラクターに1~3ミリ…