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【ニューヨーク不動産最前線】 2020年、レンタルマーケットが活発化

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【ニューヨーク不動産最前線】 2020年、レンタルマーケットが活発化
ニューヨークのレンタルマーケットがとても活発です。通常、ホリデーシーズンの始まりから冬が終わるまで(11月〜翌2月)は閑散期であまり動きがないのですが、今シーズンは今までにないくらいの早いペースでどんどんアパートがレントされていっています。 この状況はマンハッタン、ブルックリン、クイーンズ(ロングアイランド・シティ)全体で起こっていて、ロングアイランド・シティのあるレンタルビルの担当は、週末になると見学者が殺到して大変だそうです。同じ部屋に同時に20組も来たこともあって、収拾がつかなくなったそうです。ここまでくると異常です。 私のお客様も実際にアパート見学をしている片っ端から物件がなくなっていき、見たその場で申し込みを入れないと物件を確保できないという状況です。そもそもなぜこんな(通常なら閑散期のはずの今の季節にまで)次々と物件が借りられていくのでしょうか。 理由はいろいろといわれていますが、まずは賃貸希望者が増えたこと。実はセールのマーケットは2年ほど前から落ち込んでいます。(ロケーション良し、クオリティ良し、値段良しといった)それまでならすぐに売れていたような優良物件でもなかなか買い手がつかず、1年以上売れ残っている部屋もあります。 マーケットの動きが鈍り始めると、バイヤーはもう少し待って底値で買いたいという心理になります。一方、セラーは若干は値段を下げますが、思いきったバーゲンはやらないために、バイヤー側は今は買うのをやめてレンタルしながら待とうというトレンドになっています。 第二の理由は、レンタルビルのオーナーがレントの実質割引を始めたこと。実際のレントは下げずに1カ月ないし2カ月間をフリーレントにしたり、また1年間ジム等のアメニティ使用料を無料にしたりと実質的には割引を提供するビルが増えました。さらに、これらはレンタルビルなので、テナントが直接ビルに行って物件探しをすればブローカー・フィーも発生せず、借り手としてはとても大きなコストセーブになります(コンドミニアムの場合は直接オーナーと接触できないのと、コンドミニアムボードが存在するため、物件申込金・ブローカーフィー等が発生します)。 さらには、レンタルビル自体が魅力的になってきたこと。新しい建物には室内に洗濯・乾燥機が標準で付いていま…

住友不動産販売NYの『まるごと駐在安心パック~NYの住居探しのお手伝い。ご入居からご退去までをサポート。』のご案内

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【ニューヨーク不動産最前線】 スペースを有効活用!部屋を広く見せるポイント

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【ニューヨーク不動産最前線】 スペースを有効活用!  部屋を広く見せるポイント
日本でブームになった近藤麻理恵さんの「こんまりメソッド」が、アメリカでも話題になっています。最近は日本人以外のお客さんや他社の同業ブローカーからも、私が日本人だと分かると、KonMari Methodについて知っているかと聞かれることがあります。部屋が広ければ広いで物が増えるので、皆さん解決方法を探しているようです。 ニューヨークのアパートは全米のスタンダードに比べると狭い(とされている)ので、なんとかスペースを有効活用しようとする動きがアメリカ人の間にも出てきているようです。ニューヨークではレントが高いせいもあり、若者を中心にあえて無駄なスペースを省いて小さいスペースで生活する「Tiny House Movement」というコンセプトが広まりつつあります。余分なものを持たずに小さい家(400SF以下)で快適に暮らすというのがコンセプトで、NYCのアパートにも当てはまります。家具屋さんでも、「NYCアパート用」として小ぶりの家具が増えてきています。 特にスタジオ(日本のワンルームの間取り)の場合はちょっとした工夫で広く見せて、スペースの有効活用ができます。実際にはどんなふうにしているのか、いろんな部屋を見てきて皆さんが実行している例をご紹介します。 ポイント① 鏡を利用。アメリカ人で多いのが、壁の一面を鏡張りにすることです。間取りによっては外の景色を取り入れることができ、部屋が広く見えます。 ポイント② スタジオの場合、部屋が一つだけでベッドルームがありません。背の高い本棚で部屋を仕切ると、本棚としても壁としても使えて一石二鳥です。間仕切りすることによって、かえって部屋が広く感じられる場合も多いのです。 ポイント③ 本棚間仕切りと同じ発想ですが、ソファで部屋を間仕切る方法。日本人は大きな家具は部屋の壁につけて置く傾向がありますが、アメリカ人は部屋の中央に置く場合が多いです。ソファも壁につけるのではなくあえて部屋の真ん中に置いて間仕切り代わりにすると、かえって部屋が広く使えることがあります。 ポイント④ 背の低い家具を選ぶ。大きさはもちろん、背が低い家具は部屋を広く見せてくれます。 ポイント⑤ 多目的家具の利用。たとえばベッドの下が収納になったタイプのものは、収納スペースが増えます。 ポイ…

【ニューヨーク不動産最前線】 ホリデーチップはどのように渡す?

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【ニューヨーク不動産最前線】 ホリデーチップはどのように渡す?
ハロウィーンが終わり、11月最初の週末のニューヨークマラソンが終わると、町は一気にホリデーシーズンの雰囲気に変わります。公園や広場では、ヨーロッパのクリスマスマーケットを真似たホリデーマーケットが始まります。ブライアントパークではもう早々に10月の終わりからホリデーマーケットが始まって、季節が一気に冬に変わった感じがします。ロックフェラーセンターやセントラルパークでも、広場がスケートリンクに変わります。 ホリデーシーズンといえば、ホリデーギフトと切り離せません。ドアマン付きのビルに住んでいる人はスタッフにホリデーチップを渡すのが習慣です。毎年これでいくらにするか悩むのですが、今回便利なツールを見つけました。 お客様からも必ずチップに関するご相談を受けます。いつ、誰に、いくらくらい、どうやって渡すのかというのが共通の質問なのですが、みなさん、誰にいくら渡せばいいのか悩んだ時はこのツールを試してみてはいかがでしょうか?
https://www.triplemint.com/tips/ いくらにするのか決める時に参考になるポイントは、ビルのサイズ、クオリティ、それからどのくらい長くそのビルに住んでいるかによっても変わってきます。もちろん普段どのくらいお世話になっているかにもよりますね。スタッフの役割によっても金額が変わります。レジデントマネージャーと呼ばれるスーパーを筆頭に、ドアマン、ハンディマン、ポーターという順に金額が減っていきます。 ちなみにチップを渡すタイミングですが、日本人はお年玉の感覚があるからか、クリスマス当日にと思っている方が多いようです。ただ、ホリデーチップの場合、毎日顔を合わせているのに当日まで渡さないのはなんだか気まずい感じがします。私だけでしょうか? サンクスギビングが終わったらもういつでも渡していい雰囲気となりますが、どこのビルもその頃になると居住者にスタッフ全員の名簿を配ってくるので、それを見ながら計画が立てられますね(笑)。最近では、ただの名簿だけではなく、勤続年数や趣味まで書いてあるリストもあって笑ってしまいます。多くのチップを獲得するためのセールスのようです。 チップは強制ではないので、あげたければあげるというスタンスでよく、プレッシャーに感じる必要はないのですが、どこの世界も…

建設中のオフィスビル「One Vanderbilt」が2020年8月4日にオープンの予定

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ディベロッパーのSLGreen担当者によると、グランド・セントラル駅横に建設中のオフィスビル「One Vanderbilt」が来年8月4日のオープンに向け、順調に工事が進んでいるようです。2階にはDaniel Bouludのレストランが入るそうで、レストランは今のところ1店舗のみです。4階にはテナントとそのゲストが入れるアメニティ施設が設けられ、DanielのPastryがいただけるとか。56階と57階はオブザーベーションデッキが作れており、360°見渡せるマンハッタンは圧巻です。オフィスリースのOccupancy rateは現在のところ65%、家賃は$135-$200 per sf.です。
構想20年のプロジェクトが完成間近です。オフィススペースをお探しの方、土屋(tsuchiya@sumitomo-ny.com)までご連絡ください。


【ニューヨーク不動産最前線】 法改正により 「第三者機関の保証人制度」が注目

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【ニューヨーク不動産最前線】 法改正により 「第三者機関の保証人制度」が注目
7月の記事で、今年の6月からニューヨーク州の不動産賃貸に関する法律が変わったとお伝えしましたが、今回はその続きです。いくつかある改正点のなかで特にインパクトが大きかった、敷金の上限設定(家主がテナントから預かる敷金の上限を家賃の1カ月分相当までとする)ですが、心配していた通りマーケットに影響が出ています。この新法の解釈は実は専門家の間でも意見が分かれています。上限設定が適用されるのは敷金のみだと解釈する派と、家賃も敷金同様に上限が適用されるとする派がおり、グレーゾーンとなっているのですが、新法が浸透するにつれて、家賃も最大1カ月分までとするオーナーが大半を占めるようになってきました。 それまでは、米国での雇用証明や収入証明が出せない学生や外国企業からの派遣員、もしくは収入の少ない人たちには、用意できない書類を補填するために契約期間内のレントを全額前払いしたり、敷金を数カ月分積み増ししたりすることでオーナーやビルの入居審査にパスするという逃げ道が用意されていました。今回の法改正でそれができなくなったことにより、一気に物件を借りられなくなる人が出てきてしまいました。 前払いのほかには、保証人を付けることで審査をパスするという方法もあるのですが、実は保証人になれる基準が厳しく(基本的に米国在住者で、年収が家賃の90倍以上)、米国に来たばかりで知り合いもいない外国人や学生にとっては保証人を探すのも至難の業です。 そこで注目され始めたのが、「第三者機関の保証人制度」です。運営しているのは民間企業で、テナントの保証人となってくれる会社です。このサービスは以前からあるのですが、手数料が結構高いので、前払いを選ぶ人が多い状況でした。しかし、法改正で前払いが禁止となってからは利用者が急増しています。フィーを払っても、ほかに方法がなければ背に腹は代えられない状態です。 第三者機関の保証人会社の仕組みは、保証人会社の定める基準を満たせば保証人になるというものです。ただし、その基準が結構厳しく、英文での自国の口座残高証明書(家賃の80倍相当以上の残金が必要)、もしくは収入証明書(年収が家賃の50倍必要)、とハードルが高いのです。この条件を満たさない場合は、フィーのほかに余分に1~3カ月分相当の敷金を要求されます。要…

【ニューヨーク不動産最前線】 NYCでアパートを買う時

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【ニューヨーク不動産最前線】 NYCでアパートを買う時
物件の値段が下がっています。NYCでは20年ぶりの買い手市場となっています。金利の低下がバイヤーの購買意欲を後押しして、さらにバイヤーにとっては有利な状況になっているのです。 ところで、NYCでアパートを買いたいと思った時に、まず何から始めたらよいのでしょうか。
まずは、自分はいくらくらいの物件が買えるのか、どのくらいのお金が手元に必要かを把握するところから始めてください。全額キャッシュで購入するのか、それともモーゲージを借りるのかを決めます。モーゲージを借りたほうが良いのかどうか分からない場合もあると思いますが、そんな時は不動産ブローカーにまずご相談ください。 キャッシュで購入する場合は比較的簡単です。物件購入のお金と購入にかかる諸経費(クロージングコスト)を払った後に手元に残るお金で毎月の物件維持費(コモンチャージと固定資産税)それに生活費が払えれば大丈夫です。 モーゲージを借りたいけれど、自分がいくら借りられるのか分からない場合、まずは銀行に相談してください。ダウンペイメントとしてどのくらいの金額を入れたいのかを伝え、自分の収入と資産(口座残高、有価証券や不動産など)を伝えれば、無料でエスティメートを出してくれます。いくら借りられるかが分かれば、購入できる物件の予算が立てられます。 ただし、モーゲージを借りる場合は、同じ物件を買うにもクロージングコストが余分にかかるので注意が必要です。クロージングコストの目安は、キャッシュの場合は購入金額の2~4%、モーゲージ利用で購入の場合は5~7%です。 予算が立てられれば、購入できる物件の広さ、クオリティー、ロケーション、種類(コンドミニアムかコープか)、既存物件か新築物件か等、いろいろなことが具体的に決められるようになります。同じ予算でも購入できる物件はさまざまです。ブローカーに予算と希望条件を伝えて、さあ、物件探しの始まりです。 柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine マンスリー・コラム記事より