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【ニューヨーク不動産最前線】 Pied-a-terraが危機

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    【ニューヨーク不動産最前線】 Pied-a-terraが危機 突然ですが皆さん、pied-a-terreというのをご存知ですか? 自己使用でもなく賃貸にも出さず、ホテル代わりに利用される住居のことです。戸建てでもコンドミニアムやコープのアパートでも関係ありません。これらのpied-a-terreのオーナーはパートタイム・レジデントとも呼ばれています。日本語だとpied-a-terreにぴったり相当する言葉が見つかりませんが、別宅とか別荘になるのでしょうか。別荘というと都会生活の息抜きに週末とか休みの日に行って、のんびりしたりリフレッシュするための場所というイメージですが、pied-a-terreはその逆で、人と会ったり遊んだり、コンサートや劇場に行ったりする目的で郊外の自宅から都市部に滞在するための場所です。もちろん仕事で通勤時間を節約するために利用するというパターンもあります(コロナ以降、このパターンはなくなりましたが)。利用目的からして、NYCの中でも(ブルックリンやクイーンズではなく)圧倒的にマンハッタンに多いのです。いずれにしても、自己使用、賃貸使用以外で持つ別宅のことをpied-a-terreと言います。NYCの中心であるマンハッタンには結構pied-a-terreとしての物件を持っている人がいます。贅沢な話ですが、さすがお金持ちの集まる都市の特徴ともいえます。 このpied-a-terreが危機にさらされようとしています。NY州議会でpied-a-terre用のアパートに、現行の固定資産税に加えてさらに税金を課税しようという法案が検討されています。市場価格で5ミリオン以上の物件所有者には固定資産税に加えてさらに物件価格の0.5% から4%の税金を上乗せしようというのです。固定資産税同様、毎年、永久に、です。 因みに5ミリオン以下の物件には、評価額で30万ドル以上の場合に10%から13.5%のpied-a-terre taxがかかります。評価額は通常市場価格よりは低く見積もられるため、とりあえず市場価格で1ミリオン程度までなら、この法案の適用外となりそうです。 1ミリオンなら富裕層と思われるかもしれませんが、平均売買価格が1.2ミリオンのマンハッタンでは結構日常に密着した数字で、これはニューヨークの経済に大打撃を与えかねないとんでもない法案です。州

New York City Coronavirus Map and Case Count Information

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  【New York City】 New York City  Coronavirus Map and Case Count At least 8 new coronavirus deaths and 3,305 new cases were reported in New York City on Dec. 3. Over the past week, there has been an average of 2,649 cases per day, an increase of 56 percent from the average two weeks earlier. On Nov. 18, the color scale on the hot spots map was expanded to reflect the new record rates of infection. Sourcr: New York Times On Nov. 18, the color scale on the hot spots map was expanded to reflect the new record rates of infection. Sumitomo Real Estate Sales NY

【ニューヨーク不動産最前線】ニューヨークのこれから

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  【ニューヨーク不動産最前線】 ニューヨークのこれから 売買・賃貸ともにNYCアパートの値段がかなり下がりました。特にマンハッタンでは、コロナ禍で通勤の必要がなくなった人々が生活費の高いマンハッタンにいる必要はなくなったため、アパートを引き払う人が多いです。こどもがいる家庭では、もっと広いスペースを求めて郊外へと越して行っています。そのため、ロングアイランド、コネチカット、ニュージャージーといったニューヨーク郊外は不動産ブームで逆に値段が上がっているようです。私の住んでいるビルでも明らかに人が減っています。夜になっても電気が点いている部屋は少なく、夏頃までは郊外に避難しているのかなと思っていたのですが、最近では引っ越してしまったのかなと思うようになりました。 ただ、オフィス街が閑散として閉店してしまった店舗やレストランが目立つ一方で、住宅地や公園にはけっこう人が溢れています。屋内での飲食が制限されているので、代替措置として市はレストランが路上にテーブルを出して食事スペースを設けることを許可しています。そのせいでエリアによっては一見以前よりも活気があるようにさえ見えます(ただし、レストランの中はガラガラですが)。公園も人でいっぱいです。私も家から近いのでセントラルパークによく行くのですが、コロナの前よりも明らかに利用者が増えています。ランニングをする人、サイクリングをする人も激増です。 実際にマンハッタンから人が出て行っているのは確かですが、限定的ではあってもこのように人々が外に出ているのを見ると少しほっとします。以前はどこに行っても人が多くて、ランチを買うにも列に並んで順番待ちという生活で鬱陶しいと思っていたのですが、こうなってみて改めて社会は人で成り立っているというのを再認識させられます。 人が出て行った分、入ってこないと空室は埋まらないのですが、入ってくる人が激減してしまい、当然空室が増えています。レンタルもセールも空室が増える一方で、マーケットには物件がダブついています。当然値段も下がっていますが、買い手が付きません。値段が下がっているうえに史上最低金利となっている今は、方程式通りだと買いのマーケットなのですが、やはり先が読めない以上、しばらくこの状態が続くのでしょう。ただし、コロナが収まった場合でも、このまま在宅勤務が主流となるケースが想定されます。そうな

【ニューヨーク不動産最前線】 アパートのアメニティ

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  【ニューヨーク不動産最前線】 アパートのアメニティ アパートビルのオーナーは、テナントを引きつけるためにあらゆるアメニティを建物内に揃えてきました。フィットネスジムやプールはもちろんのこと、ゴルフコースのシミュレーター付き練習場やフルサイズのバスケットボールコート、スカッシュコート、ボルダリング練習場等のアスレチック系、更にシアタールームや図書室、屋上ラウンジやバーベキューエリア。ある意味アメニティのバブル状態です。特に駅から遠いビルや立地の良くないビルほど、このようなアメニティは充実していました。 しかし、このようなアメニティ施設はCOVID19が始まって以降閉鎖されています。ほとんどのビルでまだ再開されていないか、再開しているところでも利用者の人数制限をしています。そこで代わりにオーナーが取り入れ始めたのが、オンサイトのヘルスケアサービスです。 ビルオーナーが民間のヘルスケア産業(Sollis)とコラボして、テナントにヘルスケアサービスを提供するというものです。閉鎖しているテナント専用ラウンジやジムのスペースを使って、COVID19の抗体検査を始めているところがあります。少なくとも週1で看護師がビルにやって来て、検査をしてくれます。基本的にアポイント制ですが、ウォークインでも大丈夫で、なんと結果は24時間以内に分かります。この検査はテナントでいる限り何度でも受けられます。 実は私もレンタルビルが医療機関とのコラボを始めたということで、具体的に何をやるのか少し調べてみました。それで今回初めて知ったのですが、Sollisというのは独立系の会員制総合病院のようなところで、2016年にニューヨークでサービスを始めた会員制プライベート医療機関のようです。年会費が3000〜5000ドルかかりますが、24/7でサービスを受けられ、あらゆる分野の診察をカバーしており、待ち時間や別途アポイントを取る必要もなくその場でレントゲンやMRIといった検査まで受けられるようです。ERよりも早く的確な処置を受けられるというのが謳い文句のようです(参照: https://sollishealth.com/ )。 話が逸れましたが、とにかくこの高額な年会費をビルがカバーしてくれるというので、アメニティとしては価値があるのではないでしょうか(注:実際の治療費はテナント負担。テナントが各自加入し

【ニューヨーク不動産最前線】 ニューヨークの賃貸物件

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  【ニューヨーク不動産最前線】 ニューヨークの賃貸物件 ニューヨークではコロナ感染者が減ったものの、まだレストラン内での飲食はできません。たくさんの小売店舗もまだ閉まっているか閉鎖するかしてしまいました。会社勤めの人々は相変わらず在宅勤務が続いていて、私も実は今後ずっと在宅勤務となりました。 長時間コンピューター作業が続くので、家のインターネットを速くしようと思い、今週ネットのプロバイダーを変更しました。時間通りに作業員が来て手際良く新しいモデムを設置してくれましたが、忙しい忙しいと言っていました。コロナ以降、家賃の安い所に引っ越す人が増えていて、テレビ・インターネット・電話等の変更や新規契約で大忙しだそうです。 マンハッタンはレントが高いので、郊外に引っ越すケースが増えています。引っ越し屋さんによっては日に100件の注文をこなす所もあるようで、多くはニュージャージー州やコネチカット州、NY州のアップステートへ引っ越す依頼だそうです。9割は、秋の新学期が始まる前に引っ越すこどものいる家族(by: Dailysun New York)。家賃が安くなると同時に広いスペースが確保できるので、通勤の必要がないのであれば理にかなっています。 市内でもクイーンズ区やブルックリン区はマンハッタン区に比べるとまだ需要はあるようですが、市場が低迷していることに変わりはありません。ニューヨーク市内では賃貸物件の空室率が4.3%と過去14年来最高の数字で、それにつれて家賃が前年比で10%下落しています(by:New York Times)。ただし、これは募集賃料なので、実際の決まり値はそれより安いケースがほとんどです。さらには3カ月家賃無料、ブローカー・フィー家主持ちといったインセンティブも見られるため、実質家賃はもっと下がっていると感じます。先月で週600ドルのパンデミック上乗せ失業保険の給付が終了したので、家賃を払えなくなるテナントが増える可能性大で、そうなるとまだ空室率は上がるでしょう。      柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine  マンスリー・コラム記事 より

【ニューヨーク不動産最前線】 マンハッタンの事故リスク

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【ニューヨーク不動産最前線】 マンハッタンの事故リスク 昨日、市内のコンドミニアムで事故がありました。建物の外壁の定期点検のための足場が崩れて、下敷きになった人が1名なくなりました。そのほかにも3人怪我人が出たようです。実はこのような事故は結構頻繁に起こります。 マンハッタンは古いビルが多くおまけに高層で、上から何かが落ちてくる危険性大です。小さな外壁の破片であっても、上空から落ちてきて下を歩いている人や物に当たると大変です。そのため、NYCでは10〜15年ごとに定期的に外壁の点検と補修を義務付けています。ニューヨークは、夏はサンダーストームが多くかなり激しい雨が降るし、冬は雪も積もります。建物の傷みも早いのでしょう。 建物が密集しているマンハッタンでは、常にどこかのビルでこの外壁点検をしています。点検のための足場を組んで建物全部の外壁チェックをするのですが、建物が大きい場合は、ワンブロック全部がまるで商店街のアーケードのように長い足場に囲まれる場合もあります。新築物件の工事現場はもちろん、定期点検のための足場でも、道を歩いているだけでは工事現場と変わらない物々しさで、両方合わせると、実はマンハッタン中至る所が足場だらけなのです。 いつもこれが崩れたら怖いなあと思いながらも、雨の日なんかは傘をささずに歩けるし、結構便利な場合もあったりしてつい忘れがちですが、こういう事故があるたびに、やっぱり今度から避けて通ろうと思います。が、つい時間が経つと時間を優先で、わざわざ避けて通るのが億劫になってしまいます。現実は足場が多すぎて、これを避けて目的地に行くというのはほんの数ブロックでも難しいところです。 空気の悪さと騒音とともに、足場関連の事故の危険は、マンハッタンで生活するうえでは今のところ共存していかざるをえないもののようです。     柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine  マンスリー・コラム記事 より

【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業界が活動再開

【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業界が活動再開 ニューヨークでは劇的に感染者・死亡者が減って、いよいよ6月22日からニューヨーク市の外出制限が第2段階オープンと決まりました(*ニューヨーク州の段階的解除については文末をご参照ください)。不動産業界はフェーズ2に入っているので、私たちもいよいよ活動開始です。マスク着用とソーシャル・ディスタンシングは義務付けられていますが、ショーイングやミーティングもバーチャルではなくリアルでできるようになります。 外出制限中は各所から、これから物件の家賃や売却価格が下がるのではとの予想やお問い合わせがたくさんありました。3月以降は物件がマーケットに出なくなり、今まで出ていたものはマーケットから下げるかそのまま保留されていたので、実質マーケットが凍結状態にあり、実は家賃も売り出し価格も下がっていませんでした。値段が下がるかどうかは実際にマーケットがオープンするこれから明らかになってきます。 さて、どうなるのでしょうか。過去の傾向として、ニューヨークの場合は経済が停滞してきた時には、募集賃料や価格は下げずにほかのところで値引きをするというのが常套手段でした。具体的には、賃貸の場合はレントはそのままで、1〜2カ月間フリーレント(家賃の支払い免除)にするケースです。これだとマーケット上のレントは変わらずに実質賃料は下がったことになります。マーケットがすぐに戻るだろうという貸し手側の希望と予測のもとに、見かけ上家賃は下げないという、ニューヨークの強いマーケットを反映した方法です。 売買の場合も同様に、募集価格は下がっていなくても実際に交渉を始めてみると思ったより柔軟に対応してくれたという状況もあります。やはり実際の価格は下がったということになります。このように、マーケット上の数字は下げずに裏で調整をして実質価格を下げ、その間にマーケットが回復するのを待つというやり方が主流でした。 ただし、今回のケースが今までと違うのは、物件の賃貸、購入の対象となるニューヨークの人口が増えないのではないかという懸念があることです。このままずっと自宅勤務を続行すると決めた企業も多く、ニューヨーク市内に物件を持つ必要性が減っています。加えて、トランプ政権で米国が外国人の新規就労ビザ発行を凍結しており、新規で入国して