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建設中のオフィスビル「One Vanderbilt」が2020年8月4日にオープンの予定

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ディベロッパーのSLGreen担当者によると、グランド・セントラル駅横に建設中のオフィスビル「One Vanderbilt」が来年8月4日のオープンに向け、順調に工事が進んでいるようです。2階にはDaniel Bouludのレストランが入るそうで、レストランは今のところ1店舗のみです。4階にはテナントとそのゲストが入れるアメニティ施設が設けられ、DanielのPastryがいただけるとか。56階と57階はオブザーベーションデッキが作れており、360°見渡せるマンハッタンは圧巻です。オフィスリースのOccupancy rateは現在のところ65%、家賃は$135-$200 per sf.です。
構想20年のプロジェクトが完成間近です。オフィススペースをお探しの方、土屋(tsuchiya@sumitomo-ny.com)までご連絡ください。


【ニューヨーク不動産最前線】 法改正により 「第三者機関の保証人制度」が注目

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【ニューヨーク不動産最前線】 法改正により 「第三者機関の保証人制度」が注目
7月の記事で、今年の6月からニューヨーク州の不動産賃貸に関する法律が変わったとお伝えしましたが、今回はその続きです。いくつかある改正点のなかで特にインパクトが大きかった、敷金の上限設定(家主がテナントから預かる敷金の上限を家賃の1カ月分相当までとする)ですが、心配していた通りマーケットに影響が出ています。この新法の解釈は実は専門家の間でも意見が分かれています。上限設定が適用されるのは敷金のみだと解釈する派と、家賃も敷金同様に上限が適用されるとする派がおり、グレーゾーンとなっているのですが、新法が浸透するにつれて、家賃も最大1カ月分までとするオーナーが大半を占めるようになってきました。 それまでは、米国での雇用証明や収入証明が出せない学生や外国企業からの派遣員、もしくは収入の少ない人たちには、用意できない書類を補填するために契約期間内のレントを全額前払いしたり、敷金を数カ月分積み増ししたりすることでオーナーやビルの入居審査にパスするという逃げ道が用意されていました。今回の法改正でそれができなくなったことにより、一気に物件を借りられなくなる人が出てきてしまいました。 前払いのほかには、保証人を付けることで審査をパスするという方法もあるのですが、実は保証人になれる基準が厳しく(基本的に米国在住者で、年収が家賃の90倍以上)、米国に来たばかりで知り合いもいない外国人や学生にとっては保証人を探すのも至難の業です。 そこで注目され始めたのが、「第三者機関の保証人制度」です。運営しているのは民間企業で、テナントの保証人となってくれる会社です。このサービスは以前からあるのですが、手数料が結構高いので、前払いを選ぶ人が多い状況でした。しかし、法改正で前払いが禁止となってからは利用者が急増しています。フィーを払っても、ほかに方法がなければ背に腹は代えられない状態です。 第三者機関の保証人会社の仕組みは、保証人会社の定める基準を満たせば保証人になるというものです。ただし、その基準が結構厳しく、英文での自国の口座残高証明書(家賃の80倍相当以上の残金が必要)、もしくは収入証明書(年収が家賃の50倍必要)、とハードルが高いのです。この条件を満たさない場合は、フィーのほかに余分に1~3カ月分相当の敷金を要求されます。要…

【ニューヨーク不動産最前線】 NYCでアパートを買う時

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【ニューヨーク不動産最前線】 NYCでアパートを買う時
物件の値段が下がっています。NYCでは20年ぶりの買い手市場となっています。金利の低下がバイヤーの購買意欲を後押しして、さらにバイヤーにとっては有利な状況になっているのです。 ところで、NYCでアパートを買いたいと思った時に、まず何から始めたらよいのでしょうか。
まずは、自分はいくらくらいの物件が買えるのか、どのくらいのお金が手元に必要かを把握するところから始めてください。全額キャッシュで購入するのか、それともモーゲージを借りるのかを決めます。モーゲージを借りたほうが良いのかどうか分からない場合もあると思いますが、そんな時は不動産ブローカーにまずご相談ください。 キャッシュで購入する場合は比較的簡単です。物件購入のお金と購入にかかる諸経費(クロージングコスト)を払った後に手元に残るお金で毎月の物件維持費(コモンチャージと固定資産税)それに生活費が払えれば大丈夫です。 モーゲージを借りたいけれど、自分がいくら借りられるのか分からない場合、まずは銀行に相談してください。ダウンペイメントとしてどのくらいの金額を入れたいのかを伝え、自分の収入と資産(口座残高、有価証券や不動産など)を伝えれば、無料でエスティメートを出してくれます。いくら借りられるかが分かれば、購入できる物件の予算が立てられます。 ただし、モーゲージを借りる場合は、同じ物件を買うにもクロージングコストが余分にかかるので注意が必要です。クロージングコストの目安は、キャッシュの場合は購入金額の2~4%、モーゲージ利用で購入の場合は5~7%です。 予算が立てられれば、購入できる物件の広さ、クオリティー、ロケーション、種類(コンドミニアムかコープか)、既存物件か新築物件か等、いろいろなことが具体的に決められるようになります。同じ予算でも購入できる物件はさまざまです。ブローカーに予算と希望条件を伝えて、さあ、物件探しの始まりです。 柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine マンスリー・コラム記事より

【ニューヨーク不動産最前線】 コンドミニアムの入居審査

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【ニューヨーク不動産最前線】 コンドミニアムの入居審査
コンドミニアムのボードの入居審査がますます厳しくなっています。審査に出す書類の数と審査期間がどんどん増えてきているのです。 コンドミニアムの審査基準は基本的に収入審査。賃貸の場合は、審査をパスするための目安は年収が月家賃の40~45倍以上となっています。各コンドミニアムが用意する申込書類のほかに、雇用証明書、銀行やインベストメント口座の残高証明書、毎月の給与明細、過去2年分のタックスリターンのコピーがメインとなりますが、それに加えて公的機関発行のID(パスポート、運転免許証、就労ビザ等)、レファレンスレター数種類(銀行や会計士等からのビジネスレファレンスと個人的なパーソナルレファレンス)も必要になるケースが大半です。 これだけ揃えるのも大変なのですが、さらに申込金、プロセシング・フィー、引っ越し用エレベーター使用料、クレジットチェック・フィー等の名目で、申し込みをするだけで1500ドル程度かかります。 やっと揃えた書類とフィーはビルの管理会社に提出しますが、大変なのは実はこれからなのです。提出した申込書類は、まずは管理会社が審査をして、それがパスしてからやっと書類がコンドミニアムのボードに回されます。しかし、この管理会社の審査期間が読めません。ビザの審査のように、出してしまえばあとは待つだけというとても不親切なシステムになっているため、引っ越し業者や家具の手配など、関連する作業が進められないのです。 基本的に管理会社は、提出後30日は待つようにという但し書きを申込書類に書いています。かといってきっちり30日というわけでもなく、1〜2週間で審査結果を出す場合もあります。時間に余裕のない申込者の場合は、過去の審査期間等を参考にしながら「早く結果が出るのを勝手に見越して」準備を進めるのですが、必ずしも予想通りにはいかないこも多々あるのです。 途中で、今どのあたりまで審査が進んでいるかとか、いつ頃承認が下りそうかという問い合わせは基本的には無視され、「申込書類に30日って書いてあります」という返信あるのみです。審査期間を短めに見積もってリース契約開始日を早めに設定していると、契約開始日が過ぎてもまだボードの承認が下りないという事態に陥ります。 管理会社の審査が終わってボードに書類が回れば、ボードから待ったがかかること…

『ニューヨーク 不動産投資セミナー』開催 in 東京

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『ニューヨーク 不動産投資セミナー』開催 in 東京~海外不動産投資で財テクを学ぶチャンス!~


この度、東京のベルサール六本木グランドコンファレンスセンターにて
『ニューヨーク不動産投資セミナー』を開催いたします。

日時:2019年9月25日(水)13:30~16:00                                   会場:ベルサール六本木グランドコンファレンスセンター         住所:東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー9F 参加費:無料(50名様限定/完全予約制)

 参加ご希望のお客様は sressa@sumitomo-ny.comまでご連絡ください。
その他お問い合わせはこちらまで                                    
※詳細は下記添付資料をご覧ください。

【ニューヨーク不動産最前線】 NY、賃貸に関する法律を改正

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【ニューヨーク不動産最前線】 NY、賃貸に関する法律を改正
6月14日付でニューヨーク州の賃貸に関する法律が大きく変わりました。いくつもの改正ポイントがあるのですが、なかでもNYCの家主に大きなインパクトを与えたのは、「家主はテナントに対して敷金を最高で家賃の1カ月分までしか預かることができなくなった」という点です。 これだけでは大したことがないように聞こえますが、ニューヨーク市(特にマンハッタン)の家主にとっては重大事項です。ニューヨーク州のほかの町はいざ知らず、NYCは世界最大のインターナショナルシティです。外国人で成り立っているといっても過言ではありません。
海外からのビジネスマンや海外からの留学生で溢れています。国連や各国の領事館もあり、それら海外公務員もうじゃうじゃいます。 赴任であれ留学であれ、以前にほかの米国の都市で働いていた経験がある人は別としても、大半が初めての米国居住者となるケースが多く、当然この国でのクレジットヒストリーやソーシャルセキュリティ番号もありません。そのような人が住居探しをする場合には、家主はクレジットヒストリーがない分敷金を余分に預かる、もしくは家賃を半年から1年分前払いをするといったような代替案を提示し、クレジットヒストリーのない外国人にも間口が開かれていたのです。 この法律が施行されたことにより、家主は物件を貸したくても米国での新米居住者には貸せなくなってしまいました。なぜなら、ビルのボードが規定する入居審査をパスできないからです。入居審査をパスするためには、身分証明書(パスポート、就労ビザ)のほかに米国での収入証明書、銀行残高証明書、過去のタックスリターンの証明書等が必要です。賃貸期間中の家賃滞納を避けるために、テナント候補者の財政状況を把握する必要があるからです。 加えて、過去の支払い延滞履歴や犯罪歴等を調べる身元調査(クレジットチェック)を行います。今まで、提出不可能な書類とクレジットチェックが行えないことによるリスクをカバーするために、余分に保証金を預かったり家賃を1年分前払いしたりしていたものが、できなくなったのです。書類が出せないと物件への申し込みもできません。テナント保護という名目で適用された法律ですが、実質的にはテナントが借りたくても抜け道が無いという状況を生み出しただけで、逆効果です。 マーケットに与える影響…

新築ビル(One Manhattan Square 57階の1ベットルーム) にて テナント募集

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マンハッタンのローワーイーストサイドにある新築ビルにてテナント募集しております。 57階のリビングルームとベットルームから南向きに見渡たせるブルックリンブリッジやガバナーズアイランド、ウォール街の大パノラマ眺望は圧巻です。
【物件情報】 コンドミニアム:One Manhattan Square APT#57K 住所:252 South Street, New York NY 10002 サイズ:1ベットルーム|688sf (約62平米) 家賃:$4,615($5,000のところ1ヶ月のフリーレント付き)
キッチンアプライアンスはMiele、室内洗濯機・乾燥機はBosch、深めのバスタブにバスルームには床暖房付きです。新品の家具を調達しており、これからブラインドとカスタムクローゼットを設置します。

One57と同じExtellが開発業者なのでコンドミニアム自体が一流です。ジム・プール・ゴルフシュミレーター・バスケットコート・スカッシュコート・ボーリング(2レーン)・シアター・ワインルーム・シガールーム等アメニティー(無料)は大変充実しております。
コンドミニアムの詳細は、以下のリンクよりご確認いただけます。
https://onemanhattansquare.com/


問い合わせ先:
土屋弥生
Cell;917-553-1228
Email: tsuchiya@sumitomo-ny.com