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【ニューヨーク不動産最前線】 アパートのアメニティ

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【ニューヨーク不動産最前線】アパートのアメニティ




アパートビルのオーナーは、テナントを引きつけるためにあらゆるアメニティを建物内に揃えてきました。フィットネスジムやプールはもちろんのこと、ゴルフコースのシミュレーター付き練習場やフルサイズのバスケットボールコート、スカッシュコート、ボルダリング練習場等のアスレチック系、更にシアタールームや図書室、屋上ラウンジやバーベキューエリア。ある意味アメニティのバブル状態です。特に駅から遠いビルや立地の良くないビルほど、このようなアメニティは充実していました。しかし、このようなアメニティ施設はCOVID19が始まって以降閉鎖されています。ほとんどのビルでまだ再開されていないか、再開しているところでも利用者の人数制限をしています。そこで代わりにオーナーが取り入れ始めたのが、オンサイトのヘルスケアサービスです。ビルオーナーが民間のヘルスケア産業(Sollis)とコラボして、テナントにヘルスケアサービスを提供するというものです。閉鎖しているテナント専用ラウンジやジムのスペースを使って、COVID19の抗体検査を始めているところがあります。少なくとも週1で看護師がビルにやって来て、検査をしてくれます。基本的にアポイント制ですが、ウォークインでも大丈夫で、なんと結果は24時間以内に分かります。この検査はテナントでいる限り何度でも受けられます。実は私もレンタルビルが医療機関とのコラボを始めたということで、具体的に何をやるのか少し調べてみました。それで今回初めて知ったのですが、Sollisというのは独立系の会員制総合病院のようなところで、2016年にニューヨークでサービスを始めた会員制プライベート医療機関のようです。年会費が3000〜5000ドルかかりますが、24/7でサービスを受けられ、あらゆる分野の診察をカバーしており、待ち時間や別途アポイントを取る必要もなくその場でレントゲンやMRIといった検査まで受けられるようです。ERよりも早く的確な処置を受けられるというのが謳い文句のようです(参照:https://sollishealth.com/)。話が逸れましたが、とにかくこの高額な年会費をビルがカバーしてくれるというので、アメニティとしては価値があるのではないでしょうか(注:実際の治療費はテナント負担。テナントが各自加入している保険は適用さ…

【ニューヨーク不動産最前線】 ニューヨークの賃貸物件

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【ニューヨーク不動産最前線】ニューヨークの賃貸物件




ニューヨークではコロナ感染者が減ったものの、まだレストラン内での飲食はできません。たくさんの小売店舗もまだ閉まっているか閉鎖するかしてしまいました。会社勤めの人々は相変わらず在宅勤務が続いていて、私も実は今後ずっと在宅勤務となりました。長時間コンピューター作業が続くので、家のインターネットを速くしようと思い、今週ネットのプロバイダーを変更しました。時間通りに作業員が来て手際良く新しいモデムを設置してくれましたが、忙しい忙しいと言っていました。コロナ以降、家賃の安い所に引っ越す人が増えていて、テレビ・インターネット・電話等の変更や新規契約で大忙しだそうです。マンハッタンはレントが高いので、郊外に引っ越すケースが増えています。引っ越し屋さんによっては日に100件の注文をこなす所もあるようで、多くはニュージャージー州やコネチカット州、NY州のアップステートへ引っ越す依頼だそうです。9割は、秋の新学期が始まる前に引っ越すこどものいる家族(by: Dailysun New York)。家賃が安くなると同時に広いスペースが確保できるので、通勤の必要がないのであれば理にかなっています。市内でもクイーンズ区やブルックリン区はマンハッタン区に比べるとまだ需要はあるようですが、市場が低迷していることに変わりはありません。ニューヨーク市内では賃貸物件の空室率が4.3%と過去14年来最高の数字で、それにつれて家賃が前年比で10%下落しています(by:New York Times)。ただし、これは募集賃料なので、実際の決まり値はそれより安いケースがほとんどです。さらには3カ月家賃無料、ブローカー・フィー家主持ちといったインセンティブも見られるため、実質家賃はもっと下がっていると感じます。先月で週600ドルのパンデミック上乗せ失業保険の給付が終了したので、家賃を払えなくなるテナントが増える可能性大で、そうなるとまだ空室率は上がるでしょう。


柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine マンスリー・コラム記事より

【ニューヨーク不動産最前線】 マンハッタンの事故リスク

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【ニューヨーク不動産最前線】 マンハッタンの事故リスク


昨日、市内のコンドミニアムで事故がありました。建物の外壁の定期点検のための足場が崩れて、下敷きになった人が1名なくなりました。そのほかにも3人怪我人が出たようです。実はこのような事故は結構頻繁に起こります。 マンハッタンは古いビルが多くおまけに高層で、上から何かが落ちてくる危険性大です。小さな外壁の破片であっても、上空から落ちてきて下を歩いている人や物に当たると大変です。そのため、NYCでは10〜15年ごとに定期的に外壁の点検と補修を義務付けています。ニューヨークは、夏はサンダーストームが多くかなり激しい雨が降るし、冬は雪も積もります。建物の傷みも早いのでしょう。 建物が密集しているマンハッタンでは、常にどこかのビルでこの外壁点検をしています。点検のための足場を組んで建物全部の外壁チェックをするのですが、建物が大きい場合は、ワンブロック全部がまるで商店街のアーケードのように長い足場に囲まれる場合もあります。新築物件の工事現場はもちろん、定期点検のための足場でも、道を歩いているだけでは工事現場と変わらない物々しさで、両方合わせると、実はマンハッタン中至る所が足場だらけなのです。 いつもこれが崩れたら怖いなあと思いながらも、雨の日なんかは傘をささずに歩けるし、結構便利な場合もあったりしてつい忘れがちですが、こういう事故があるたびに、やっぱり今度から避けて通ろうと思います。が、つい時間が経つと時間を優先で、わざわざ避けて通るのが億劫になってしまいます。現実は足場が多すぎて、これを避けて目的地に行くというのはほんの数ブロックでも難しいところです。 空気の悪さと騒音とともに、足場関連の事故の危険は、マンハッタンで生活するうえでは今のところ共存していかざるをえないもののようです。
柏原知子(Tomoko Kashihara) U.S. FrontLine マンスリー・コラム記事より

【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業界が活動再開

【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業界が活動再開
ニューヨークでは劇的に感染者・死亡者が減って、いよいよ6月22日からニューヨーク市の外出制限が第2段階オープンと決まりました(*ニューヨーク州の段階的解除については文末をご参照ください)。不動産業界はフェーズ2に入っているので、私たちもいよいよ活動開始です。マスク着用とソーシャル・ディスタンシングは義務付けられていますが、ショーイングやミーティングもバーチャルではなくリアルでできるようになります。 外出制限中は各所から、これから物件の家賃や売却価格が下がるのではとの予想やお問い合わせがたくさんありました。3月以降は物件がマーケットに出なくなり、今まで出ていたものはマーケットから下げるかそのまま保留されていたので、実質マーケットが凍結状態にあり、実は家賃も売り出し価格も下がっていませんでした。値段が下がるかどうかは実際にマーケットがオープンするこれから明らかになってきます。 さて、どうなるのでしょうか。過去の傾向として、ニューヨークの場合は経済が停滞してきた時には、募集賃料や価格は下げずにほかのところで値引きをするというのが常套手段でした。具体的には、賃貸の場合はレントはそのままで、1〜2カ月間フリーレント(家賃の支払い免除)にするケースです。これだとマーケット上のレントは変わらずに実質賃料は下がったことになります。マーケットがすぐに戻るだろうという貸し手側の希望と予測のもとに、見かけ上家賃は下げないという、ニューヨークの強いマーケットを反映した方法です。 売買の場合も同様に、募集価格は下がっていなくても実際に交渉を始めてみると思ったより柔軟に対応してくれたという状況もあります。やはり実際の価格は下がったということになります。このように、マーケット上の数字は下げずに裏で調整をして実質価格を下げ、その間にマーケットが回復するのを待つというやり方が主流でした。 ただし、今回のケースが今までと違うのは、物件の賃貸、購入の対象となるニューヨークの人口が増えないのではないかという懸念があることです。このままずっと自宅勤務を続行すると決めた企業も多く、ニューヨーク市内に物件を持つ必要性が減っています。加えて、トランプ政権で米国が外国人の新規就労ビザ発行を凍結しており、新規で入国してくる人が減っています。実際私の周りでも、ビザ待ち…

Fair Housing Law 一部改定

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ニューヨーク州のFair Housingに関する法令が6月より一部改定されます。
詳細は下記リンクをご覧ください。
https://www.dos.ny.gov/licensing/Final%20text%20175%2017.pdf

The regulations concerning new fair housing requirements will go into effect on June 20, 2020.
Please check the below link for more information.
https://www.dos.ny.gov/licensing/Final%20text%20175%2017.pdf


【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業の今後

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【ニューヨーク不動産最前線】 不動産業の今後
ニューヨーク市の外出制限が5月28日まで延長されました。州内では感染者の少ないアップステートなどで15日から業種によって営業再開が認められていますが、圧倒的に感染者の多い市内で延長されるのは予想されていたことでした。現在決められている期限も再度延長される可能性はありますが、州の方針に従うとすれば、29日以降は業種ごとに4段階に分けて再開していくことになります。 第1段階:建設業、製造業、卸売業、一部の小売業、農業、林業、水産業
第2段階:専門サービス、金融・保険業、小売業、事務職、不動産
第3段階:レストラン、飲食サービス、ホテル
第4段階:芸術、エンターテーメント、リクリエーション、教育 となっており、不動産は第2段階のグループなので再開は早くても6月半ば、業界内では7月からという声が多数を占めています。とはいってもその間何もしていないわけではなく、いろいろとアイデアを駆使してなんとかマーケットを活性化させようとしています。 実際に会って現地を見せるショーイングができないため、バーチャルショーイングが始まっています。内見のアポイントを取ったら、その日時にブローカーが現地からフェイスブックやズームでお客さんにショーイングをするという方法です。ただし、コンドミニアムやコープは、空室であっても居住者以外の外部からの入室は禁止となっているので、この方法を取れるのは現地にセールスオフィスやレンタルオフィスがある大手オーナーのみとなります。それに、居住者がいる場合もこの方法は無理です。 あと、急激に増えてきたのは、物件リスティングに写真と並行してビデオを載せる方法です。実際に現地を見るには及びませんが、ビデオを見ることによって写真だけよりも物件の様子がよりイメージしやすくなります。ビデオならブローカーも気軽に撮影してリスティングに載せることができます。撮影や編集の技術によって完成度にもちろん差は出てきますが、この方法はコロナが収まった後でも引き続き残っていくような気がします。今のところは現地へのアクセスが禁止されているので、私は家でビデオの撮影と編集の練習をしています(笑)。 フロアプランも従来の平面図から3Dが取り入れられ、今のところは大手に限られていますがバーチャルツアーも増えています。バーチャルツアーは3Dの図面上をカーソル…

【ニューヨーク不動産最前線】 COVID-19におけるテナントの救済措置

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【ニューヨーク不動産最前線】 COVID-19におけるテナントの救済措置
ニューヨーク市が全米最大(世界最大)のコロナ罹患者数の町となってしまいました。人口密度から考えると当然のことなのですが、1カ月ちょっと前のニューヨークにはまだそこまでの切羽詰まった雰囲気はありませんでした。緊急事態宣言が出て自宅待機要請が出てから一気に町の様子は一変しました。町の活動が一斉停止しています。 当然、私たちの業界も例外ではなく、まず多くの商業ビルで物件のショーイング(内見・案内)は禁止となり、次いで住宅ビルでもショーイングや引越し荷物の搬入が禁止となりました。ついには、住宅ビルでは住人以外の人の入館が禁止となり、友人や家族でさえも部屋に入ることはできなくなりました。物理的にマーケットは完全に止まってしまいました。 ニューヨーク市では3月13日に市長が、経済的・健康上の理由で家賃が払えなくなったテナントに対する救済措置として、Moratorium on Evictions(立ち退き猶予)を発表しました。これはたったの1週間だったのですが、時を同じくしてREBNY(ニューヨーク市不動産協会)は3カ月間の立ち退き猶予期間を提案し、賛同するオーナーが出てきました。レントを滞納しても3カ月間は部屋を追い出されないことに加え、延滞料も免除です。敷金をレントに当てたり、クレジットカードで支払う場合はカード使用料を免除したりとテナントを補助する方針をいろいろと実施しているオーナーもいます。もちろん、賛同して実施しているのは体力のある大手企業オーナーですが、これによって助かっているテナントは多数いるはずです。 個人オーナーは残念ながらこういうわけにはいきません。固定資産税やビルの管理費の支払いは待ってくれないので、テナントからの家賃収入がなくなるとアパートが維持できなくなるオーナーもいます。テナントも困りますがオーナーも困るのです。マーケットが止まっているので当然ブローカーも失業状態です。 どうやってオーナーもテナントも、そしてブローカーも、全員が共存していくか、どうやってこの苦境を乗り越えるのか、まだまだ課題だらけですが、これを機会にニューヨークの不動産マーケットと不動産業界が大きく変わるのは間違い無いでしょう。 ちなみにニューヨーク市の持家比率は33%です(2018年:Home Mortgage…